▸ Muss ich als Vermieter zum Stromlieferanten werden?
Beim Mieterstrom liefert der Mieterstromanbieter den Mietern auch den Reststrom (Vollversorgung) – das können Sie selbst sein oder ein Dienstleister. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG müssen Sie keine Vollversorgung sicherstellen, und mehrere Lieferantenpflichten gelten dort nicht.
▸ Darf der Stromvertrag an den Mietvertrag gekoppelt werden?
Nein. Ein Mieterstromvertrag darf nicht Bestandteil eines Wohnraummietvertrags sein, sonst ist er nichtig. Mit Verbrauchern darf er höchstens zwei Jahre laufen, und er endet automatisch mit der Rückgabe der Wohnung (§ 42a Abs. 2 und 3 EnWG). Diese Regeln gelten entsprechend auch für die Gebäudeversorgung.
▸ Wie wird eine PV-Anlage auf dem Gemeinschaftsdach beschlossen?
Sie ist eine bauliche Veränderung, die beschlossen oder einzelnen Eigentümern gestattet werden kann (§ 20 Abs. 1 WEG). Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Der Beschlussgegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Nicht beschlossen werden darf, was die Anlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 WEG).
Beispielrechnung für eine WEG →
▸ Wer trägt in der WEG die Kosten?
Wird mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle die Kosten nach Miteigentumsanteilen – außer die Kosten sind unverhältnismäßig. Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Sonst zahlen nur die Zustimmenden, und nur ihnen stehen die Nutzungen zu. Wer später einsteigen will, kann das gegen angemessenen Ausgleich verlangen (§ 21 WEG).
▸ Kann ein einzelner Eigentümer eine PV-Anlage bauen?
Für eine Anlage auf dem Gemeinschaftsdach braucht er einen Gestattungsbeschluss; Kosten und Nutzen liegen dann bei ihm. Einen Anspruch gibt es nur, wenn alle Eigentümer zustimmen, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG). Für Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke) kann jeder Eigentümer angemessene Maßnahmen verlangen (§ 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG).
▸ Darf die Verwaltung eine PV-Anlage ohne Beschluss beauftragen?
In der Regel nicht. Ohne Beschluss darf der Verwalter nur Maßnahmen treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils nötig sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Eine PV-Anlage ist eine bauliche Veränderung, die die Gemeinschaft beschließt; nach außen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft (§ 9b WEG).
▸ Welche Fristen gelten für die Eigentümerversammlung?
Die Einberufung erfolgt in Textform mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG), und der Beschlussgegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann die Einberufung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Auch Umlaufbeschlüsse sind möglich (§ 23 Abs. 3 WEG).
▸ Was gilt, wenn eine Dachsanierung ansteht?
In Baden-Württemberg gilt bei grundlegender Dachsanierung mit Baubeginn ab 1. Januar 2023 die PV-Pflicht. Sie kann auch erfüllt werden, indem ein Dritter die Anlage betreibt – etwa über Dachpacht oder Contracting. Gerüst und Dacharbeiten lassen sich dann gemeinsam nutzen.
Zeitplan bei Dachsanierung →
▸ Wie hoch ist der Mieterstromzuschlag?
Für Anlagen mit Inbetriebnahme vom 1. August bis 31. Dezember 2026 beträgt er laut Bundesnetzagentur 2,51 ct/kWh bis 10 kW, 2,33 ct/kWh bis 40 kW und 1,57 ct/kWh bis 1 MW, gezahlt für 20 Jahre. Die Sätze beruhen auf dem EEG 2023, das bis 31.12.2026 gilt; eine Nachfolgeregelung wird im Bundestag beraten. Für die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung gibt es keinen Zuschlag.
▸ Welche Steuern fallen an?
Für Lieferung und Installation gilt 0 % Umsatzsteuer, die Einnahmen sind bis 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit (höchstens 100 kWp je Steuerpflichtigem) einkommensteuerfrei. Von der Gewerbesteuer befreit § 3 Nr. 32 GewStG nur, wenn die Anlage insgesamt höchstens 30 kW hat. Bitte lassen Sie Ihre Situation von Ihrer Steuerberatung prüfen.
▸ Gefährdet Mieterstrom die Steuerbefreiung einer Vermietungsgenossenschaft?
Die Befreiung nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG entfällt grundsätzlich, wenn Einnahmen aus anderen Tätigkeiten 10 % der gesamten Einnahmen übersteigen. Für Strom mit Anspruch auf Mieterstromzuschlag und für die Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG erhöht sich die Grenze auf 30 %, wenn nur diese Einnahmen die 10 % überschreiten; dazu zählen auch Reststrom und Einspeisung aus diesen Anlagen. Die Regel gilt seit dem Veranlagungszeitraum 2023. Ladestrom fällt nicht unter die Sonderregel.
▸ Was gilt für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?
Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien und aus dem Betrieb von Ladestationen sind unschädlich, wenn sie nicht mehr als 20 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes betragen. Solarstrom darf dabei an Letztverbraucher nur geliefert werden, wenn diese Mieter des Anlagenbetreibers sind. Sonstige Einnahmen aus Verträgen mit Mietern sind bis 5 % unschädlich (§ 9 Nr. 1 GewStG, seit Erhebungszeitraum 2023).
▸ Wie funktioniert Contracting?
Beim Energieliefer-Contracting übernimmt der Contractor nach der Beschreibung der KEA-BW Planung, Finanzierung, Installation und Betrieb der Anlage; vergütet wird über einen vertraglich vereinbarten Preis. Wir bieten Contracting selbst an – Laufzeit, Vergütung und Verbleib der Anlage nach Vertragsende legen wir je Projekt fest.
▸ Müssen kommunale Wohnungsunternehmen ausschreiben?
Das hängt davon ab, ob Ihr Unternehmen öffentlicher Auftraggeber nach § 99 Nr. 2 GWB ist – die Rechtsprechung entscheidet das im Einzelfall. Oberhalb der EU-Schwellenwerte – seit 1. Januar 2026 zum Beispiel 5.404.000 € für Bauaufträge und 216.000 € für Liefer- und Dienstleistungsaufträge – gelten dann die europäischen Vergaberegeln. Bitte prüfen Sie das mit Ihrer Vergabestelle.