PV-Anlage in der Eigentümergemeinschaft: Wann alle mitzahlen – ein Haus durchgerechnet

Die kurze Antwort: Beschließen kann eure Gemeinschaft die Solaranlage mit einfacher Mehrheit. Wer sie bezahlt, ist eine zweite Frage. Alle Eigentümer zahlen mit, wenn der Beschluss mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile erreicht. Oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Sonst zahlen nur die, die dafür gestimmt haben. Ob die Amortisation gelingt, hängt stark davon ab, wohin der Solarstrom geht. Das zeigt ein Beispielhaus mit acht Wohnungen.

Stand: 2. November 2026. Das Beispiel ist eine Überschlagsrechnung mit den unten genannten Annahmen, kein Angebot. Was für Solaranlagen ab 2027 gilt, ist ein Gesetzentwurf.

Korrigiert am 3. November 2026: In der ersten Fassung war bei der Gebäudeversorgung eine Übergangszahlung für den eingespeisten Überschuss eingerechnet (rund 12 bis 16 Jahre). Nach dem Gesetzentwurf soll es sie nicht geben, wenn Strom an die Bewohner weitergegeben wird (Bundestagsdrucksache 21/7867, Begründung S. 180). Die Rechnung ist angepasst.

Die Regel: drei Wege, wer zahlt

Eine Solaranlage auf dem Gemeinschaftsdach ist eine bauliche Veränderung. Sie kann mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 und § 25 Abs. 1 WEG). Wer die Kosten trägt und wem der Ertrag gehört, regelt § 21 WEG:

So wurde beschlossen	Wer zahlt	Wem der Ertrag zusteht
mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile	alle, nach Miteigentumsanteilen (außer bei unverhältnismäßigen Kosten)	allen, nach Miteigentumsanteilen
einfache Mehrheit, und die Kosten amortisieren sich in angemessener Zeit	alle, nach Miteigentumsanteilen	allen, nach Miteigentumsanteilen
sonst, wenn keine der beiden Bedingungen erfüllt ist	nur, wer zugestimmt hat	nur denen, die zugestimmt haben

Wer anfangs nicht zahlt, kann verlangen, später einzusteigen. Darüber entscheidet die Gemeinschaft nach billigem Ermessen, und er muss einen angemessenen Ausgleich leisten (§ 21 Abs. 4 WEG). Mehr zu Beschluss, Betreibermodellen und Ablauf steht auf unserer Seite PV für Eigentümergemeinschaften.

Was „amortisieren“ hier heißt

Das Gesetz nennt keine Frist. In der Begründung zur WEG-Reform 2020 steht, wie sie gemeint ist:

• Zehn Jahre sind ein Anhaltspunkt, aber keine feste Grenze. Die Rechtsprechung hat für die sogenannte modernisierende Instandsetzung im Regelfall zehn Jahre angesetzt (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2012, V ZR 224/11). Laut Begründung soll das nicht starr übertragen werden. Als Beispiel für einen längeren Zeitraum nennt sie die energetische Sanierung. Ob eine Solaranlage dazuzählt, ist nicht geklärt.
• Es zählt die Prognose am Tag des Beschlusses. Ob sich die Anlage später wirklich so rechnet, spielt keine Rolle.
• Nur die Mehrkosten müssen sich amortisieren. Ersetzt die bauliche Veränderung eine ohnehin nötige Erhaltungsmaßnahme, zählt nur, was sie zusätzlich kostet. Das kann wichtig werden, wenn ohnehin das Dach saniert wird.

Daraus folgt: Wer auf die Amortisation setzt, braucht für die Versammlung eine nachvollziehbare Rechnung. Wie die aussehen kann, zeigt das Beispiel.

Das Beispielhaus

Die Annahmen sind bewusst einfach gehalten. Eure eigenen Zahlen können deutlich anders aussehen.

• Haus: acht Wohnungen im Rems-Murr-Kreis, alle von den Eigentümern selbst bewohnt.
• Verbrauch: 2.500 kWh je Wohnung, zusammen 20.000 kWh im Jahr, dazu 1.500 kWh Allgemeinstrom für Treppenhaus, Keller und Heizungspumpe.
• Anlage: 24 kWp (50 Module mit 480 Wp) auf der Südseite eines Satteldachs mit 35 Grad Neigung, ohne Speicher.
• Ertrag: rund 27.300 kWh im Jahr, gerechnet mit dem Werkzeug PVGIS der EU-Kommission für Schorndorf und dem Wetter der Jahre 2019 bis 2023.
• Inbetriebnahme: 2027. Eine Gemeinschaft, die jetzt zu planen beginnt, schafft den Jahreswechsel kaum noch. Gerechnet ist deshalb mit dem Gesetzentwurf: Die Anlage darf höchstens 50 % ihrer Leistung einspeisen, also 12 kW. Für eingespeisten Strom soll es eine Übergangszahlung geben, laut Bundesregierung 5,2 ct/kWh, höchstens 36 Monate lang. Danach soll der Strom direkt vermarktet werden; für Anlagen unter 25 kW nennt der Entwurf dafür einen Bonus. Was das in Euro bringt, ist offen. Wer Strom an die Bewohner weitergibt, etwa über die Gebäudeversorgung, soll für den Überschuss nach dem Entwurf keine Übergangszahlung bekommen.

Verglichen werden zwei Wege, die Anlage zu nutzen:

• Nur Allgemeinstrom: Die Gemeinschaft nutzt den Solarstrom für den Allgemeinstrom und speist den Rest ein.
• Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Zusätzlich nutzen die acht Wohnungen den Solarstrom vom Dach (§ 42b EnWG). Der Strom wird alle 15 Minuten nach einem festen Schlüssel auf die Wohnungen aufgeteilt. Den Rest beziehen sie weiter von ihrem eigenen Stromanbieter. Betreibt die Gemeinschaft die Anlage, kann ein Beschluss nach dem Wohnungseigentumsgesetz den Nutzungsvertrag ersetzen (§ 42b Abs. 6 EnWG). Das betrifft die Eigentümer, die selbst im Haus wohnen. Im Beispiel zahlen die Bewohner der Gemeinschaft 25 ct je kWh Solarstrom.

Wohin der Solarstrom geht

Wann im Haus Strom gebraucht wird, ist mit dem Standardlastprofil für Haushalte gerechnet, viertelstündlich über das ganze Jahr. Echte Haushalte verbrauchen unregelmäßiger, und jede Wohnung bekommt je Viertelstunde höchstens so viel Solarstrom, wie sie gerade verbraucht (§ 42b Abs. 5 EnWG). Die Zahlen sind deshalb eine Näherung und eher zu günstig gerechnet.

	Nur Allgemeinstrom	Gebäudeversorgung
im Haus genutzt	rund 700 kWh (3 %)	rund 9.300 kWh (34 %)
davon in den Wohnungen	–	rund 8.600 kWh
eingespeist	rund 23.400 kWh	rund 17.000 kWh
abgeregelt wegen der 50-%-Grenze	rund 3.200 kWh	rund 1.100 kWh

Der Allgemeinstrom ist zu klein, um eine Anlage dieser Größe zu nutzen. Fast alles geht ins Netz, und mittags wird ein Teil abgeregelt. Mit der Gebäudeversorgung bleibt gut ein Drittel des Solarstroms im Haus. Die Wohnungen decken damit gut 40 % ihres Verbrauchs vom eigenen Dach.

Was in der Gemeinschaftskasse ankommt

Gerechnet ist aus Sicht der Gemeinschaft, ohne Zinsen, ohne Alterung der Module und ohne Steuern.

	Nur Allgemeinstrom	Gebäudeversorgung
Investition (Annahme)	25.000 €	28.000 € (mit 3.000 € für Zählerplatz und Messkonzept)
Allgemeinstrom, der nicht mehr gekauft wird (30 ct/kWh angenommen)	rund 210 € im Jahr	rund 210 € im Jahr
Zahlungen der Bewohner (25 ct/kWh)	–	rund 2.140 € im Jahr
Übergangszahlung für eingespeisten Strom (5,2 ct/kWh)	rund 1.220 € im Jahr	keine – nach dem Entwurf nicht neben der Gebäudeversorgung
laufende Kosten (Annahme)	410 € im Jahr	810 € im Jahr
bleibt in den ersten drei Jahren	rund 1.020 € im Jahr	rund 1.540 € im Jahr
bleibt danach, wenn der eingespeiste Strom nichts mehr bringt	rund −200 € im Jahr	rund 1.540 € im Jahr

Die laufenden Kosten setzen sich so zusammen: höchstens 110 € im Jahr für den Smart Meter der Anlage (§ 30 Abs. 1 Nr. 3 Messstellenbetriebsgesetz) und höchstens 50 € für die Steuerbox, die Anlagen über 7 kW dazu bekommen (§ 30 Abs. 2). Dazu 250 € für Versicherung und Wartung und bei der Gebäudeversorgung 400 € für die Abrechnung mit den Wohnungen; diese beiden Posten sind angenommen. Jede teilnehmende Wohnung braucht außerdem einen Smart Meter, der alle 15 Minuten misst. Bei einem Verbrauch bis 6.000 kWh kostet er den Haushalt in der Regel höchstens 30 € im Jahr (§ 30 Abs. 3). Wird er auf Wunsch vorzeitig eingebaut, können einmalig bis zu 100 € und im Jahr bis zu 30 € dazukommen (§ 35 Abs. 1). Das zahlt die Wohnung, nicht die Gemeinschaft.

	angenommen, der eingespeiste Strom bringt auch nach drei Jahren etwa 5,2 ct	angenommen, er bringt ab dem vierten Jahr nichts mehr
Gebäudeversorgung	rund 18 Jahre – eine Übergangszahlung gibt es hier nach dem Entwurf nicht	rund 18 Jahre
nur Allgemeinstrom	rund 25 Jahre	nie

Beide Spalten sind Annahmen. Nach den 36 Monaten Übergangszahlung soll eingespeister Strom direkt vermarktet werden. Was er dann bringt, lässt sich am 2. November 2026 nicht seriös beziffern. Bei der Gebäudeversorgung ist für den Überschuss gar kein Erlös eingerechnet. Bringt er über eine Direktvermarktung etwas, wird die Zeit etwas kürzer.

Für die Bewohner rechnet sich die Gebäudeversorgung zusätzlich. Sie zahlen 25 ct für den Solarstrom vom Dach. Neukunden zahlten am 1. Oktober 2026 laut BDEW im Schnitt 38,9 ct/kWh für Haushaltsstrom, Grundpreis anteilig eingerechnet. Diese Ersparnis landet bei den Bewohnern, nicht in der Kasse der Gemeinschaft. Wohnen wie im Beispiel nur Eigentümer im Haus, verschiebt der Preis von 25 ct Geld zwischen ihnen und der Kasse. Ob die Ersparnis der Eigentümer bei der Frage nach der Amortisation mitzählt, ist nicht geklärt. Die Rechnung oben zählt sie nicht mit.

Was das für euren Beschluss heißt

Nur für den Allgemeinstrom ist die Anlage zu groß, um sich in angemessener Zeit zu amortisieren. Auf diesem Weg zahlen im Beispiel nur die Eigentümer, die zustimmen, es sei denn, der Beschluss erreicht die Zwei-Drittel-Mehrheit und die Hälfte der Miteigentumsanteile. Eine kleinere Anlage nur für den Allgemeinstrom wäre eine eigene Rechnung.

Mit der Gebäudeversorgung liegt das Beispiel bei rund 18 Jahren. Das ist deutlich mehr als zehn Jahre. Ob ein längerer Zeitraum für eine Solaranlage noch angemessen ist, ist nicht geklärt. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, entscheidet im Streit ein Gericht. Wer nicht zustimmt, kann den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten (§ 45 WEG).

Am sichersten ist deshalb die qualifizierte Mehrheit. Erreicht der Beschluss mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile, zahlen alle, ohne dass es auf die Amortisation ankommt. Ausgenommen sind nur unverhältnismäßige Kosten. Reicht die Mehrheit dafür nicht, hilft eine saubere Amortisationsrechnung mit euren eigenen Zahlen in der Beschlussvorlage.

Der Punkt muss in der Einladung stehen. Der Gegenstand eines Beschlusses muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG), sonst kann der Beschluss angefochten werden. Sorgt dafür, dass Planung, Angebot und Rechnung mit der Einladung verschickt werden können.

Was die Rechnung verschiebt

• Der Preis für die Bewohner. Jeder Cent je kWh macht in der Kasse im Beispiel rund 86 € im Jahr aus. Ein höherer Preis verkürzt die Amortisation, macht die Teilnahme für die Bewohner aber weniger attraktiv.
• Wer mitmacht. Gerechnet ist mit allen acht Wohnungen. Machen weniger mit, bleibt weniger Strom im Haus. Wohnen Mieter im Haus, gehört die Frage, wie sie teilnehmen, früh in die Planung.
• Dach und Ausrichtung. Eine Anlage mit Ost- und Westseite liefert mittags weniger und morgens und abends mehr. Das passt oft besser zum Verbrauch der Wohnungen und wird seltener abgeregelt.
• Ein Speicher. Er nimmt auf, was mittags über der 50-%-Grenze liegt, und gibt es abends an die Wohnungen ab. Er kostet aber selbst Geld. Was dafür und dagegen spricht, steht im Beitrag Photovoltaik mit Speicher: Die Nachteile.
• Eine anstehende Dachsanierung. Dann müssen sich nur die Mehrkosten amortisieren, siehe oben. In Baden-Württemberg kann eine grundlegende Dachsanierung zudem eine Pflicht zur Solaranlage auslösen; mehr dazu im Ratgeber PV-Pflicht in Baden-Württemberg.
• Steuern. Für Lieferung und Montage gilt 0 % Umsatzsteuer, wenn die Anlage auf oder bei Wohnungen installiert wird (§ 12 Abs. 3 UStG). Einnahmen aus Solaranlagen sind einkommensteuerfrei bis 30 kWp je Wohneinheit und höchstens 100 kWp je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft (§ 3 Nr. 72 EStG). Wie das für eure Gemeinschaft und für die Zahlungen der Bewohner greift, klärt ein Steuerberater.
• Das neue EEG. Ändern Bundestag und Bundesrat die Regeln für Anlagen ab 2027, ändern sich Übergangszahlung, Abregelung und damit die Rechnung. Den Stand vom 2. November 2026 fasst der Beitrag Förderung 2027: Was sich zum Jahreswechsel ändert zusammen.

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Eure Gemeinschaft überlegt, eine Solaranlage aufs Dach zu bringen? Wir planen die Anlage für euer Haus und rechnen die Varianten mit euren Zahlen durch. Daraus wird ein Angebot, das die Verwaltung mit der Einladung zur Eigentümerversammlung verschicken kann. Montage, Messkonzept und Anmeldung übernehmen wir. PV für eure Eigentümergemeinschaft anfragen oder mehr zur Gebäudeversorgung und zum Mieterstrom lesen.

Woher die Angaben stammen

• Beschluss, Mehrheit, Kosten und Nutzungen, Einladung, Anfechtungsfrist: § 20, § 21, § 23, § 25 und § 45 Wohnungseigentumsgesetz
• Angemessener Zeitraum, Richtwert zehn Jahre, Prognose zum Beschlusszeitpunkt, nur Mehrkosten: Begründung zum Regierungsentwurf des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes, Bundestagsdrucksache 19/18791, Seite 69, mit Verweis auf BGH, Urteil vom 14. Dezember 2012, V ZR 224/11
• Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, Aufteilung je 15 Minuten, Beschluss statt Vertrag: § 42b Energiewirtschaftsgesetz
• Preisobergrenzen für Smart Meter und Steuerbox, vorzeitiger Einbau: § 30 und § 35 Messstellenbetriebsgesetz
• Gesetzentwurf EEG 2027 mit 50-%-Grenze und Übergangszahlung: Bundestagsdrucksache 21/7867; keine Übergangszahlung bei Weitergabe an Dritte (Begründung S. 180); 5,2 ct/kWh in der Gegenäußerung der Bundesregierung, Bundestagsdrucksache 21/8298
• Solarertrag: PVGIS 5.3 der EU-Kommission, Stundenwerte für Schorndorf, 24 kWp, Süd, 35° Neigung, 14 % Systemverluste, Wetterdaten 2019–2023
• Verbrauch im Tagesverlauf: BDEW-Standardlastprofil H0 für Haushalte, viertelstündlich; Aufteilung auf Haus, Netz und Abregelung: eigene Rechnung
• Haushaltsstrom 38,9 ct/kWh, Neukundentarife am 1. Oktober 2026: BDEW-Strompreisanalyse Oktober 2026
• 0 % Umsatzsteuer: § 12 Absatz 3 Umsatzsteuergesetz; Steuerfreiheit: § 3 Nummer 72 Einkommensteuergesetz
• Alle abgerufen am 2. November 2026

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.